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1200-1600萬改善換房|如何選到心目中的好房子?(上)

遠見城市命脈,踐行深圳價值

奮斗多年,在深圳扎根。隨著收入的增長、家庭成員的增加、居住環境要求的提升、孩子入學選擇的緊迫性,我們很多人不得不考慮買第二套房子或換一套更加滿足我們人生需求的房子。改善房怎么買?這成為我們不得不慎重考慮的問題。

經歷擁有了人生的第一套房子,有了第一套房子的居住體驗,對于第二套房的需求我們會有自己清晰的認知,例如:

? 因為節約成本第一套選擇了關外的社區,很多客戶會希望節約通勤成本回歸市區的核心地段;

? 原來沒生娃之前對學位房、學校排名根本沒概念,隨著娃一天天長大,被同事天天“洗腦”,也加入買學位房大軍隊列;

? 原來是小社區,不能滿足老人孩子的社交休閑需求,希望換一個更大更高端的社區。

那針對區域改善、社區改善、學位改善這幾大需求,我們該如何選擇呢?

在我們咨詢的很多客戶當中,很多原來首套房買在龍華、坂田或者寶安福永、沙井比較遠的地方,由于通勤距離較遠,每天花費大量的通勤時間,在買改善性住房時都會回歸市區的核心區域。

首套住龍華、坂田的大多喜歡福田香蜜湖片區、南山深圳灣片區、南山后海片區以及寶安中心區,這幾個無論居住舒適度、生活便利性、未來發展潛力都更強的片區。現在我們細數一下這幾個片區的代表性樓盤。(僅為歸納總結,開放性答案)

1

福田香蜜湖

福田香蜜湖是福田最核心最舒適的居住地。擁有香蜜公園、1979創意園、山姆會員店、嗨寧購物廣場、東海購物廣場等豐富的市政配套及商業配套。同時擁有荔園外國語、僑香外國語、深圳高級中學、明德學校等,級教育資源,所以是福田區真正的豪宅地段。

這個片區的房源在嚴控的三年期間,依然每年保持20%以上的漲幅,可見市場的認可及房價的堅挺。好房子從來不是任何人買得起的,但從不缺認可它價值的人群。片區最有代表性及最受歡迎的盤源為翠?;ㄔ?、香格麗苑、中旅國際公館、香榭里花園、東?;ㄔ暗?。

1

翠?;ㄔ?/strong>

翠?;ㄔ笆腔ㄔ笆叫∏?,一期是2001年,二期是2003年入伙的。小區整體品質在香蜜湖豪宅區里品質不算很優秀,但擁有雙荔園外國語、深圳高級中學的頂級學位,價格一直漲得比較厲害。

小區有一期、二期,94\95平的屬于熱賣戶型,戶型是南北通,放盤量不多。目前熱賣戶型95平3房2廳的賣1380左右,均價大概14.5w左右,不同樓層和裝修會略有差異。108平的大三房戶型,客廳出陽臺,目前報價1650萬??粗匚恢煤脫壞目突Э梢鑰悸?。

▲翠?;ㄔ?08平戶型

2

中旅國際公館

中旅國際公館是香蜜湖非常有代表性的豪宅,2003年一期開盤時8000元均價已經是當年數一數二的高價。中旅一期花園品質很好,因為有配套別墅,容積率只有1.76,居住人群都是深圳高階人群,比較純粹。

2期2005年建,有11棟,容積率2.7,相對一期密集一些。一期最便宜的94平2房2廳,1398萬,2房算不上改善,充其量算豪宅學位上車盤,二期103平東南朝向的報價1750萬。能出1750萬的客戶買3房,如果不是有福田情節,移步南山其實會有更多更好的選擇。

▲中旅國際公館103平戶型圖

3

香格麗苑

喜歡深圳高級學位的改善客戶,其實香格麗苑算是片區性價比相對比較好的一個選擇。小區是精致式的園林社區,有游泳池,由5棟高層圍合而成,居家氛圍好。香格麗苑的小區是僑香外國語學校,中學是深圳高級中學。

2房全部朝北,3房朝南的戶型有雙陽臺,客廳或主臥有一個19平米大的超級陽臺,高樓層的景觀、視野、采光都非常好,目前有一套113.61平的報價1380萬,在香蜜湖片區也屬于一個比較好的改善三房的選擇。

 

▲香格麗苑113.61平戶型圖

2

南山后海片區

得益于南二外本部這幾年考試成績穩定前行,后海片區屬于南二外學位的幾個樓盤的房價也在3年嚴控期一路高歌猛進,每年保持15%的穩定增長。最近擁有南二外初中學位的海洋之心一個周末就有4套房源成交,那么擁有這個學位片區的熱賣房源的情況如何?讓我們走進看看。

擁有南二外本部的小學、初中學位,只有三個樓盤,分別是濱海之窗、漾日灣畔、觀海臺。這三個樓盤又被很多客戶和自媒體稱為海德三寶。三個樓盤各有特點,因為學位和地段的稀缺性,很多關注一梯隊學位的改善客戶都會把這三個樓盤列為重點關注的目標。

1

漾日灣畔

漾日灣畔是離南二外最近的一所學校,批地時間是2001年,峻工時間是2004年。從濱海路遙望,這個樓盤圓弧流線型的外陽臺還是蠻引人注意的。

早年的深圳人大概還記得當年這個樓盤開盤的時候曾經因為并不太接受香港人設計的戶型,導致這個樓盤出現一房多賣,樓盤爛尾的情況。但因為南山區域的發展、周邊商業配套的成熟及南二外名校的加持,這個樓盤近年已一躍成為海岸城附近成交最活躍的小區。

進入小區,小區的空間還比較大,綠化率40%,總體感覺不錯。但是從物業的管理來看,部分的公共空間的外墻已經斑駁掉漆,樓盤顯得比較陳舊。

漾日灣畔總共7棟,全部是33-34的高層,總戶數是1133戶,車位是768個,車位比1:0.7,容積率是5.33。漾日灣畔的戶型比較多樣化,3房2衛的戶型從98平到120平都有。97、98南北通的C戶型在售的比較少,報價也相對高一些。

目前在售性價比比較高的戶型是3房2廳1衛的東南朝向中樓層是1298萬元,均價13萬。121平朝南的3房2廳1衛的低樓層的報價1345萬。漾日灣畔屬于三個樓盤里在售戶型比較多的樓盤,可選擇性大一些,喜歡南二外本部中小學學位的客戶可以重點關注。

 

▲漾日灣畔121平戶型

2

濱海之窗

南二外樓盤呈現三足鼎立的格局,從近年成交的數據看,三房為主的濱海之窗異軍突起,有逆襲之勢。濱海之窗也是2004的樓盤,但從綠化、容積率各方面看,濱海之窗整體感覺是三個樓盤里最好的。

小區有游泳池、有獨立幼兒園,綠植的感覺也比較舒服。7棟圍合著中間開闊的廣場,感覺視野開闊。小區的公共空間足夠大,金地的物管的管理明顯感覺素質高出漾日灣畔。

濱海之窗7棟12個單元,1416戶,停車位1293個,停車位接近1:1,物業管理費2.8元/平。目前在售最便宜的105平的1390萬,均價132000,109平的東南向的高樓層的報價1596萬,均價已經接近140000。

從在售樓盤的報價來看,不能簡單地比較價格,不同樓層、不同朝向、是否雙陽臺、房子裝修使得不同房子的報價會有上下100萬左右的差異,所有建議置業者要實地看房,才能選擇到最合適自己的房子。

 

 ▲濱海之窗105平戶型圖

3

觀海臺

觀海臺是1999年批地,2003年峻工的樓盤,總戶數929戶,車位650個,小區17棟呈四合院式圍合分布,安靜舒適。

曾經觀海臺是最靠近海邊的樓盤,得益于南山區整體區域的快速發展,加上靠近后海金融總部優越的地理位置優勢,及便利的交通、商業配套,觀海臺已經成為片區極受歡迎的學區剛需房。觀海臺靠近海岸城南側,出門就是保利大劇院,靠近2號線和11號線后海站。觀海臺離南二外學校相對三個小區來說離學校比較遠,低年級學生需要父母開車接送。

觀海臺的戶型非常方正,利用率高,低密度,兩房戶型較少,97-123的三房是主力戶型。小區放盤量較少,目前在售81.66平2房朝南的戶型報價1250萬,均價153074元;119平3房2廳2衛南北通的報價1480萬。

 

▲觀海臺119平戶型圖

從南二外三個樓盤的報價和真實成交價,可以看出頂級學區房價格每年都在增長。在可預見的五年內,隨著適齡入學兒童的增加及家長對孩子教育投入的不計成本,好的學區房依然是稀缺產品。

關注南二外學位房的朋友,如果資金有限,還可以關注海洋之心的62平及83平的2房,不過最近62平已經無房可賣,83平的也被熱賣到900萬。浪琴嶼107平的3房2廳2衛戶型方正,不同朝向及樓層價格會有差異,1200萬左右可根據自己的喜好進行選擇。

從兩個熱賣的學區房的成交價格來看,嚴控3年根本擋不住市場真實需求,在房源越賣越少的情況及深圳越來越多利好的加持下,學位房是否有更好的選擇?

答案是肯定的。歡迎您添加尚舒房資深置業顧問YY來聊,了解深圳前20大名校學位房的特點,制定更合適的改善換房方案,更多改善技巧歡迎咨詢。

下篇將為大家介紹豪宅熱門區域——深圳灣及高新片區,敬請期待。

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