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拆遷還建企業所得稅

2、企業所得稅:--------按照會計準則核算

 (一)、回遷房的賬務處理

【例】  

中聯房地產公司開發項目占地10000平方米,土地成本已發生貨幣支出5000萬元,其中支付土地價款3500萬元,拆遷貨幣補償1500萬元。另外,在本項目中,需要按照1:1的比例,與拆遷戶兌現回遷房60套(平均每套150平方米)。

開發項目分兩期進行建設。一期項目占地面積6000平方米,二期項目占地面積4000平方米。2009年9月,完成一期12座500套75000平方米樓房建設,建安成本實際支出7000萬元(基礎設施費、公共配套設施費等暫不計),一期有回遷房40套,剩余的20套回遷房在二期待建。假設一期房屋對外售價為3000元/平方米。中聯公司根據有關原始憑證結轉銷售收入,編制會計分錄如下:

(1)土地成本的歸集和確認-----第一步:初始成本

土地成本貨幣性支出=3500+1500=5000萬元

借:開發成本——土地征用及拆遷補償費           5000萬元

貸:銀行存款                                  5000萬元

(2)土地成本的歸集和確認----第二步:回遷房建造成本歸集

第一期回遷房40套建造支出=7000萬元/75000平方米*(40套*150平方米)=560萬元

借:開發成本——土地征用及拆遷補償費    560萬元

貸:開發成本——建筑安裝工程費        560萬元

(3)一期土地成本的分配和確認

第一期土地成本

=5000萬元 × 60%  + 560萬元  =3560萬元

單位可售建筑面積土地成本

=3560萬元 / (75000 - 40套×150㎡)

=515.94元/平方米

(4)一期建安單位成本的確認

一期建安成本=7000-560=6440萬元

單位可售建筑面積建筑成本

=6440萬元/(75000-40×150)

=933.33元/平方米

借:開發產品——一期       10000萬元

貸:開發成本——土地征用及拆遷補償費     3560萬元

                 ——建筑安裝工程費          6440萬元

(5)結轉收入成本時

一期銷售款=(75000-40*150)*0.3萬元=20700萬元

借:預收賬款               20700萬元

貸:主營業務收入                 20700萬元

結轉成本:

借:主營業務成本       10000萬元

      貸:開發產品——一期          10000萬元

(二)、回遷房的稅務處理

(1)回遷房視同銷售的規定

產權調換屬于房地產企業以自己的開發產品換取被拆遷人的土地使用權。企業所得稅稅務處理上,按:“以物易物”處理,根據國稅法【2009】31號文件的規定,企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益時確認收入(或利潤)的實現。

(2)回遷房換入土地成本確認的規定

國稅法【2009】31號文件規定,企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的,按下列規定處理:

換取的開發產品如為該項土地開發、建造的,接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本,待首次分出開發產品時,再按應分出來開發產品(包括首次分出的和以后應分出的)的市場公允價值和土地使用權轉移工程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價或減除應收到的補價款。

換取的開發產品如為其他土地開發、建造的,接受投資的企業在投資交易發生時,按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

計算第一期商品房的計稅成本如下:

第一期回遷房視同銷售處理,銷售收入為40*150*3000=1800萬元,本例中,房地產開發企業在接受土地使用權時,暫不確認計稅成本,第一期40套回遷房交付后,按照其公允價值,即視同銷售收入1800萬元計入一期的土地計稅成本。

需要注意的是,1800萬元視同銷售收入不能按預計毛利率計算繳稅,而是要確視同銷售所得計算繳款。

浙江問答:房地產開發公司交付政府回遷安置房所得稅業務如何處理?

答:采取“拆一還一”方式安置回遷房的,按公允價值對所還原的商品房視同銷售確認收入,并以相同金額確認作為房地產開發計稅成本中的拆遷補償費,同時確認相應的開發成本。

河北國稅問題

29、“拆一還一”問題

房地產企業拆遷還房的實質是,被拆遷戶用房地產企業支付的貨幣補償資金向房地產企業購入房屋,要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”,即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發成本的土地成本。

另外,對補償的房屋應視同對外銷售,視同銷售收入應按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定,同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

 

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